MBA CREATIVE
MBA CREATIVE ผศ.จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์

หลักสูตร MRE รู้และวิเคราะห์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์รอบด้าน

การบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นศาสตร์ที่แตกต่างจากการบริหารธุรกิจอื่นๆ ทั้งในด้านการเกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจอื่นๆ เช่น ภาคการก่อสร้าง ภาคแรงงาน การประเมินมูลค่าทรัพย์สิน การบริหารโครงการ การจัดการทรัพย์สิน การบริหารการขาย และที่สำคัญอย่างยิ่งคือมีกฎหมายเฉพาะอีกหลายประการ เช่น กฎหมายผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายจัดสรรที่ดิน

ผศ.จิตตาภรณ์ ศรีบุญจิตต์ อดีตรองผู้อำนวยการโครงการปริญญาโทธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (MRE) มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ กล่าวว่าธรรมชาติของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญยิ่งประการหนึ่งคือ เป็นการผลิตที่ต้องใช้เวลาและงบประมาณจำนวนมาก ถ้าเทียบกับธุรกิจอื่นที่ใช้ทุนจดทะเบียน 1 ล้านบาทก็สามารถทำธุรกิจได้แล้ว จึงเรียกได้ว่ามี Barriers to Entry ค่อนข้างสูง

“ยกตัวอย่างข้อจำกัดอื่นๆ ของธุรกิจ คือ ต่อให้คนมาจองคอนโดมิเนียมล้นหลาม แต่เราสามารถทำได้เพียง 500 ห้อง และไม่สามารถผลิตเพิ่มได้ทันที เช่นเดียวกันกับธุรกิจโรงแรมในช่วงไฮซีซั่นมีคนจองเข้ามาเยอะมาก แต่ไม่สามารถสร้างห้องพักเพิ่มได้ อสังหาริมทรัพย์ไม่เหมือนกับของใช้ในบ้านที่เมื่อลดราคาแล้วสามารถซื้อเก็บตุนได้อย่างผงซักฟอกหรือเครื่องสำอาง ต่อให้ลดราคาห้องชุด 20-30% จากราคา 6 ล้านบาท เหลือราคา 5 ล้านบาท ลูกค้าก็ไม่ซื้ออีกห้อง เพราะเขาต้องการแค่ห้องชุดเดียว เราจึงต้องวางกลยุทธ์กันหนัก”

โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจภาพรวมไม่ดีนัก ผู้บริโภคส่วนใหญ่ต้องจัดสรรเงินไว้สำหรับใช้ในชีวิตประจำวันก่อน เลือกซื้อแต่ของที่จำเป็น หรือเลือกใช้เงินซื้อรถยนต์ก่อนเพราะถูกกว่า และเป็นเครื่องมือประกอบอาชีพ ดังนั้น ที่อยู่อาศัยจึงถูกจัดให้เป็นทางเลือกรองเสมอ

นอกจากนี้จะเห็นได้ว่าที่ดินเปล่าในปัจจุบันมีราคาแพงขึ้น จึงมีเทรนด์การรีโนเวทตึกเก่าให้เห็นมากขึ้น หรือการซื้อที่ดินพร้อมอาคาร แล้วรื้ออาคารเก่าทิ้งสร้างใหม่ แต่เทรนด์หนึ่งที่กำลังนิยมในตอนนี้ไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินใหม่ นั่นคือการเช่าที่ดินแล้วใช้ตู้คอนเทนเนอร์แทนสิ่งปลูกสร้างถาวร

“สาเหตุที่ใช้คอนเทนเนอร์เพราะเราจะไม่ซื้อที่ดินกันแล้ว ถ้าเช่าเราก็ไม่อยากตอกเสาเข็มซึ่งไม่คุ้ม เมื่อไม่มีความแน่นอน เจ้าของที่ดินอาจไม่ให้เราเช่าที่ดินต่อในอนาคต เราสามารถยกคอนเทนเนอร์ของเราไปทำที่อื่นได้ อาจจะเป็นโรงแรม เป็นตลาดนัดค้าปลีก หรือออฟฟิศ”

ซึ่งความยากในธุรกิจนี้นี่เองจึงเป็นเหตุผลที่ธุรกิจนี้มีกำไรสุทธิเบื้องต้นสูง จนทำให้ใครๆ ต่างก็อยากมาทำบ้าง และเมื่อเมืองขยายตัวเรื่อยๆ ตามแนวรถไฟฟ้า ผู้ประกอบการรายย่อยที่มีแลนด์แบงก์อยู่จึงค่อนข้างโชคดี จากเดิมที่ดินนั้นอาจทำได้เพียงแค่ตึกแถว แต่เมื่อความเจริญมาถึงก็อาจเป็นโอกาสให้สร้างอาคารชุดได้เลย ที่เห็นได้ชัดคือแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ)

หันมามองในภาคการศึกษา ท่ามกลางการเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย หลักสูตรการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็พัฒนาขึ้นเรื่อยๆ เช่นกัน โครงการปริญญาโท MRE มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์มีการปรับเปลี่ยนหลักสูตรทุก 4-7 ปี และปีการศึกษา 2559 ซึ่งจะเป็น MRE รุ่นที่ 16 จะมีการเปลี่ยนแปลงหลักๆ 3 ประการด้วยกัน

การเปลี่ยนแปลงแรก เกิดจากการได้พูดคุยกับสมาคมเกี่ยวกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น สมาคมบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุด สมาคมบริหารทรัพย์สิน และอีกหลากหลายสมาคมลงความเห็นว่า การเรียนการสอนของสาขาวิชานี้มักผูกพันอยู่กับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ค่อยลงลึกในเรื่องการบริหารหลังการขาย ถ้าจะพูดง่ายๆ ก็คือ คนไทยสร้างเก่ง แต่บริหารให้ยั่งยืนไม่ค่อยเก่งนัก ดังนั้น จึงมีการปรับเปลี่ยนวิชา Property Management ที่จากเดิมเป็นวิชาเลือกขึ้นมาเป็นวิชาบังคับ โดยเนื้อหาที่เรียนไม่ใช่แค่เพียงการบริหารที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่รวมไปถึงการบริหารจัดการโรงแรมและศูนย์การค้าด้วย

การเปลี่ยนแปลงที่สอง คือ การเพิ่มพูนทักษะที่สองให้กับผู้เรียน ทุกวันนี้คนที่มาเรียนต่อในหลักสูตร MRE ส่วนหนึ่งคือคนที่จบปริญญาตรีบริหารธุรกิจหรือสาขาอื่นอีกไม่มากนัก แต่มีคนที่จบจากคณะวิศวกรรมศาสตร์และสถาปัตยกรรมศาสตร์จำนวนมาก ประกอบกับในอุตสาหกรรมมีสูตรสำเร็จในการรับสมัครพนักงานเป็นคนที่จบวิศวกรรมศาสตร์หรือสถาปัตยกรรมศาสตร์ บวกกับ MRE ดังนั้นคนที่จบคณะอื่นๆ จึงเสียเปรียบ และเป็นเรื่องยากที่จะไปเรียนเฉพาะทางด้านวิศวะหรือสถาปัตย์ได้ ในหลักสูตร MRE จึงสร้างวิชา Pre-Course ขึ้นมาเป็นวิชาสถาปัตย์และวิศวกรรม เพื่อให้ผู้เรียนมีความเข้าใจเบื้องต้น ไม่ถึงขั้นต้องเขียนแบบได้

การเปลี่ยนแปลงที่สาม เป็นอีกข้อที่ได้มาจากการพูดคุยกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เสนอว่า ถึงเวลาแล้วที่ MRE ต้องสร้างคนที่เก่งกว่านักวิเคราะห์ สร้างนักบริหารมากขึ้น จึงเป็นที่มาของการปรับปรุงวิชาให้นักศึกษาได้ศึกษาความเป็นไปได้ของธุรกิจ เขียนแผนธุรกิจ วางแผนกลยุทธ์ และมีทักษะการนำเสนอ สามารถมองธุรกิจได้ 360 องศา

การพัฒนาหลักสูตรอย่างต่อเนื่องนี่เอง ทำให้ MRE ได้รับการจัดอันดับใหม่ เป็นอันดับที่ 78 ในปี 2014/2015 ทางด้าน Real Estate Management จาก Eduniversal ซึ่งเป็นองค์กรที่ทำหน้าที่จัดอันดับหลักสูตรปริญญาโท (MSc, MA, MBA) ของมหาวิทยาลัยทั่วโลก

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม โครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โทร.02-613-2260, 02-613-2297, 02-623-5105 website : www.re.tbs.tu.ac.th e-mail : property@tbs.tu.ac.th

เรื่อง : รุจรดา วัฒนาโกศัย ภาพ : กิตตินันท์ จรรยางาม

เรื่องอื่นๆในหมวดนี้






b11e2f9390f1cc619597fccfe938f52d